Há somente quatro fundos em operação, mas os especialistas são otimistas com o segmento.
O ano de 2020 afetou consideravelmente algumas classes de Fundos Imobiliários (FIIs) principalmente os que investem em shoppings e lajes comerciais. Mas houve um segmento que se desenvolveu no ano passado, ainda que de maneira tímida: os residenciais. As expectativas da indústria são positivas para esse tipo de fundo, mas as previsões indicam que serão necessários alguns anos para um ganho mais robusto de musculatura.
De maneira geral, o retorno desses produtos decorre da locação de apartamentos, mas as teses de cada um deles variam. Há fundos que adquirem total ou parcialmente as unidades de um ou mais prédios, por exemplo. Já os aluguéis podem ser de curta, média e longa temporada, e destinados para públicos de diferentes níveis de renda.
Quatro fundos formam o mercado nacional atualmente, sendo que o primeiro lançado tem pouco mais de um ano de história. Juntos, eles detêm 1.270 unidades – 686 prontas e 584 em construção – em 11 empreendimentos localizados nas cidades de São Paulo (SP), Campinas (SP), Belo Horizonte (MG) e Curitiba (PR), de acordo com um levantamento realizado pelo Santander e enviado em primeira mão ao E-Investidor.
A quantidade ainda é muito aquém de um País com mercado imobiliário aquecido e com elevado déficit habitacional. Nos Estados Unidos, o segmento residencial é o segundo maior em valor de mercado e só perde para infraestrutura – entre os Real Estate Investment Trusts (REATs), os FIIs norte-americanos.
Vantagens e desafios dos FIIs
A mudança de comportamento dos consumidores e o elevado déficit habitacional são dois fatores que corroboram para o otimismo com os FIIs residenciais no Brasil. Em 2019, o déficit habitacional atingiu 5,8 milhões de moradias, segundo levantamento da Fundação João Pinheiro. A estimativa é que o País demandará mais de 30,7 milhões de novos domicílios até 2030.
Do ponto de vista comportamental, o desejo tradicional pelo imóvel próprio tem disputado espaço com a locação, seja pela dificuldade financeira do investimento, como pela burocracia que pode envolver um financiamento. Um estudo da Deloitte e da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indica que, nos próximos 5 anos, 20% das pessoas pretendem alugar em vez de comprar um imóvel.
No mercado, a locação tem cada vez mais contornos de serviço, em uma espécie de uberização da moradia. Muitos empreendimentos apostam na oferta de muitos itens e comodidades – prioridades dos consumidores que não planejam viver por muito tempo no mesmo lugar.
Do ponto de vista de investimento, adquirir um imóvel para locação pode ser menos atrativo do que investir em cotas de fundos. O estudo do Santander mostra que a diferença de rendimento entre um FII e a compra de um aluguel para locação pode superar os R$ 54 mil em três anos, considerando um investimento de R$ 300 mil. Para a comparação, foram considerados dados do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX B3), além de custos com reforma e corretagem, e cobrança ou isenção de impostos.
Mas há também alguns desafios para os FIIs que apostam na tese de locação para renda. Em geral, os fundos buscam adquirir pelo menos 51% do total de unidades dos empreendimentos, de forma a ter maioria nas decisões referentes aos condomínios. Isso esbarra no fator tempo, já que ativos com essa disponibilidade podem estar em fase inicial de construção, o que levará algum tempo até que as unidades sejam alugadas.
Existem outros desafios ligados à operação dos empreendimentos. A captura de clientes, a gestão da vacância e a inadimplência dos inquilinos estampam alguns exemplos. Como as teses são diferentes entre fundos, essas características podem ser muito dinâmicas. Unidades locadas para temporadas mais curtas precisam de um acompanhamento bem diferente daquelas que se baseiam em contratos de aluguéis convencionais. Por isso, a eficiência e a própria construção de um histórico disso devem levar algum tempo para serem mensuradas.
Fonte: E-investidor | Imagem: Sunno